Un mercado inmobiliario bursátil que ya rebasa el billón de pesos
Durante la segunda edición de Conecta FIBRA, celebrada en la Bolsa Mexicana de Valores, Juan Manuel Olivo, director de Promoción y Emisoras de la BMV, situó la capitalización conjunta del sector cerca de 600,000 millones de pesos. También calculó que las FIBRAs han captado alrededor de 370,000 millones mediante ofertas iniciales, colocaciones subsecuentes y deuda. El desglose comunicado suma 368,000 millones, por lo que la cifra general debe leerse como un redondeo.
El salto es relevante frente al cierre de 2025. El informe anual de AMEFIBRA registró entonces 982,000 millones de pesos en activos, 466,000 millones de capitalización y 2,074 propiedades entre sus 15 asociados. El área bruta rentable alcanzó 32.99 millones de metros cuadrados, mientras los inmuebles industriales representaron 55% de la distribución del portafolio por tipo de propiedad.
El mismo informe estimó 1.3 millones de empleos vinculados al sector, pero no todos fueron directos: aproximadamente 450,000 correspondieron a empleos directos y 850,000 a indirectos. Esa distinción corrige una de las afirmaciones difundidas en el encuentro, donde se habló de 1.3 millones de puestos directos.
El dato de 4% del PIB necesita una lectura más cuidadosa
AMEFIBRA y representantes de la BMV han señalado que el impacto de las FIBRAs equivale a cerca de 4% del Producto Interno Bruto. La cifra ayuda a dimensionar al sector, pero no debe presentarse como si los fideicomisos generaran por sí solos 4% del valor agregado nacional. El comunicado no detalla una metodología comparable con las cuentas nacionales de INEGI y materiales anteriores de la asociación llegaron a mencionar 4.5%.
Para México, la aportación más visible está en otro canal: estos vehículos convierten recursos de inversionistas en financiamiento para inmuebles industriales, centros comerciales, oficinas, hoteles, espacios educativos y almacenamiento. Eso puede ampliar la infraestructura disponible para las empresas, pero el efecto depende de la ocupación, las rentas, los costos de construcción, los permisos y la demanda real.
También conviene diferenciar la capitalización de los activos. La primera refleja el valor bursátil de los certificados; la segunda incluye el valor de las propiedades y otros componentes del balance. Que los activos superen el billón de pesos no significa que ese monto pertenezca íntegramente a los tenedores ni equivale a un rendimiento disponible.
La noticia tampoco implica una consecuencia automática para el peso mexicano o para Banxico. Fortalece la lectura sobre la profundidad del mercado de capitales, no sobre el tipo de cambio. Las tasas sí importan porque influyen en el costo de la deuda y en la comparación entre certificados inmobiliarios y alternativas de renta fija, pero el crecimiento de los activos no anticipa por sí solo una decisión monetaria.
La agenda ASG avanza, aunque conviene comparar cifras equivalentes
El avance ambiental, social y de gobierno corporativo es uno de los puntos más sólidos del sector. El Informe Anual ASG 2025 de AMEFIBRA contabilizó aproximadamente 13.6 millones de metros cuadrados con certificaciones ambientales. También reportó que seis de las 15 FIBRAs asociadas utilizaron instrumentos de financiamiento sostenible por un monto agregado de 60,500 millones de pesos durante 2025.
Esos datos muestran progreso, pero no son directamente comparables con la afirmación presentada en Conecta FIBRA de más de 100,000 millones de pesos en deuda verde. Una cifra puede referirse al saldo o uso reportado en un año y otra a emisiones acumuladas bajo una definición más amplia. Sin un desglose común, lo prudente es mantener ambas referencias separadas y no sumarlas.
La siguiente etapa será menos declarativa y más medible. Para sostener el liderazgo ASG, las FIBRAs tendrán que homologar indicadores de energía, agua, emisiones, certificaciones y financiamiento, además de explicar qué porcentaje de cada portafolio cubren. Una propiedad certificada es un avance, pero no sustituye la comparación de resultados operativos entre emisoras.
Liquidez, nuevas emisoras y transparencia serán la siguiente prueba
Jorge Ávalos, presidente de AMEFIBRA y director general de Fibra MTY, planteó tres prioridades: ampliar el diálogo con autoridades y Consar para facilitar la participación institucional; simplificar el proceso de confirmación de criterio para nuevas FIBRAs; y homologar la información financiera y operativa del sector. Son objetivos relevantes, aunque todavía representan una agenda de trabajo y no cambios regulatorios aprobados.
La madurez del mercado no se medirá únicamente por el tamaño de los activos. También dependerá de que existan nuevas emisiones, reportes comparables y suficiente liquidez para que inversionistas institucionales y minoristas puedan operar sin distorsiones excesivas. El costo de financiamiento, la ocupación de los inmuebles y la disciplina de deuda seguirán siendo variables centrales.
El cambio de fondo es claro: las FIBRAs dejaron de ser un vehículo incipiente y ya ocupan un espacio importante en el financiamiento inmobiliario mexicano. Lo que todavía no puede afirmarse es que su escala garantice crecimiento, rendimientos o un impacto uniforme sobre toda la economía. El siguiente dato útil será comprobar cómo evolucionan sus activos, deuda, ocupación y reportes ASG en los próximos trimestres.
